一、土地的类型1：凭据土地权属土地分为国有土地和团体土地。都会市区的土地属于国家所有。农村和都会郊区的土地，除由执法划定属于国家所有的以外，属于农民团体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民团体所有。土地所有权是土地所有者在执法划定的规模内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的执法体现。

新中国建立后，破除了土地私有制，经由社会主义革新和农业互助化，建设了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在执法上确认下来，形成了国家土地所有权和团体土地所有权。土地使用权是指具备法定条件者，依照法定法式或依约定对国有土地或农民团体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权是中领土地使用制度在执法上的体现。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法使用土地并取得收益的权利，而农民团体土地使用权是指农民团体土地的使用人依法使用土地并取得收益的权利。

农民团体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。2凭据土地用途分类凭据土地用途分为：农用地、建设用地和未使用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包罗耕地、林地、草地、农田水使用地、养殖水面等；建设用地是指制作修建物、构筑物的土地，包罗城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未使用地是指农用地和建设用地以外的土地。3：凭据土地使用现状分类《土地使用现状分类》国家尺度接纳一级、二级两个条理的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包罗：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共治理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

《中华人民共和领土地治理法》与《土地使用现状分类》中种别的对照关系：二、建设用地分类？各个寄义及用途！建设用地按用地性质一般分五类：商业用地、综适用地、住宅用地、工业用地和其他用地。1商服用地商服用地是指该宗地块计划的用地性质是用于建设商业服务业用衡宇，出让后用地的使用年限为40年。可细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。

2综适用地综适用地是指差别用途的土地所组成的土地，即同一宗地包罗两种或两种以上差别用途的土地，例如商业、居住综适用9地，科研设计、办公综适用地等。3住宅用地传统意义上的住宅用地，有两层意义：一是住宅修建基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包罗院落）。包罗：城镇单一住宅用地，即城镇住民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混淆住宅用地，即城镇住民以居住为主的住宅与工业或商业等混淆用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即乡村内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

4工业用地工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、修建安装的生产园地、排渣（灰）园地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。

一类工业用地：对居住和公共设施等情况基本无滋扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地二类工业用地：对居住和公共设施等情况有一定滋扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地三类工业用地：对居住和公共设施等情况有严重滋扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地5其他用地其他用地是指计划规模内除居住区用地以外的种种用地，包罗非直接为本区住民配建的门路用地、其他单元用地、保留的自然村或不行建设用地等。三、建设用地使用权如何取得？土地使用权取得有划拨与出让两种方式。1划拨凭据《划拨土地使用权治理暂行措施》第二条划定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他种种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国都会房地产治理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径举行了划定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳赔偿、安置等用度后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法例定以划拨方式取得土地使用权的，除执法、行政法例尚有划定外，没有使用期限的限制。划拨的土地不得举行转让、出租和抵押。由于负担公共项目的职责，国有企业与政府平台公司的无形资产科目经常泛起划拨土地。

1出让出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可举行转让、出租和抵押。

1招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门公布招标通告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织到场国有土地使用权投标，凭据投标效果确定土地使用者的行为。2拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门公布拍卖通告，由竞买人在指定时间、所在举行公然竞价，凭据出价效果确定土地使用者的行为。

3挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门公布挂牌通告，按通告划定的期限将拟出让宗地的生意业务条件在指定的土地生意业务场所挂牌宣布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价钱，凭据挂牌期限停止时的出价效果确定土地使用者的行为。4协议出让协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让国有土地使用权，除依照执法、法例和规章的划定应当接纳招标、拍卖或者挂牌方式外，方可接纳协议方式。四、那里土地的使用权可以通过划拨获得？对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。凭据中华人民共和国领土资源部令第9号《划拨用地目录》，下列土地可以划拨获得（一）党政机关和人民团体用地1、办公用地。

2、宁静、保密、通讯等特殊专用设施。（二）军事用地（三）都会基础设施用地1、供水设施 2、燃气供应设施3、供热设施4、公共交通设施5、情况卫生设施 6、门路广场 7、绿地（四）非营利性邮政设施用地（五）非营利性教育设施用地（六）公益性科研机构用地（七）非营利性体育设施用地（八）非营利性公共文化设施用地1、图书馆2、博物馆3、文化馆4、青少年宫、青少年科技馆、青少年（儿童）运动中心（九）非营利性医疗卫生设施用地1、医院、门诊部（所）、抢救中心（站）、城乡卫生院。2、各级政府所属的卫生防疫站（疾病控制中心）、康健教育所、专科疾病防治所(站)。

3、各级政府所属的妇幼保健所(院、站)、母婴保健机构、儿童保健机构、血站（血液中心、中心血站）。（十）非营利性社会福利设施用地1、福利性住宅。2、综合性社会福利设施。

3、暮年人社会福利设施。4、儿童社会福利设施。5、残疾人社会福利设施。

6、收容遣送设施。7、殡葬设施。（十一）石油天然气设施用地（十二）煤炭设施用地（十三）电力设施用地（十四）水利设施用地（十五）铁路交通设施用地（十六）公路交通设施用地（十七）水路交通设施用地（十八）民用机场设施用地（十九）特殊用地1、牢狱。

2、劳教所。3、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

五、哪些土地使用权可以通过协议出让获得？凭据《中华人民共和领土地治理法》、《中华人民共和国都会房地产治理法》、2003年领土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权划定》等划定，以下土地使用权可通过协议出让方式获得：（一）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种谋划性用地和工业用地以外用途的土地，其供地通告宣布后同一宗地只有一个意向用地者的；（二）原划拨、承租土地使用权人申请管理协议出让，经依法批准，可以接纳协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决议书》、《国有建设用地使用权租赁条约》、执法、法例、行政划定等明确应当收回土地使用权重新公然出让的除外；（三）划拨土地使用权转让申请管理协议出让，经依法批准，可以接纳协议方式，但《国有建设用地使用权划拨决议书》、执法、法例、行政划定等明确应当收回土地使用权重新公然出让的除外；（四）已出让、租赁土地申请改变用地计划条件的，经计划行政主管部门批准，可以接纳协议方式，但《国有土地使用权出让条约》、《国有土地使用权租赁条约》尚有约定的除外；（五）出让的国有建设用地使用权人申请续期，可以接纳协议方式；（六）在划拨供应的建设项目中，需要整体计划建设的配套项目，建设用地不能支解供应的，可以接纳协议方式供应；（七）对无法单独确定计划条件实施供应的都会边角地、夹心地、插花地等，可以按计划部门批准的相邻建设用地计划条件，协议出让给该建设项目主体；（八）使用地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等公共空间举行上盖物业或多功效立体开发使用的，其建设用地使用权以协议方式出让给已经取得交通建设项目建设用地的使用权人；以协议方式取得的地铁站（场）、公共服务设施、交通枢纽等配套开发建设用地使用权，以自主开发为主，物业矜持；（九）对营利性养老服务机构使用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途切合计划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），管理协议出让或租赁手续；（十）谋划性文化事业单元转制为一般竞争性企业的，原生产谋划性划拨用地可接纳协议出让或租赁方式举行土地资产处置；（十一）由于都会计划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，切合计划并经依法批准，可以接纳协议方式；（十二）对因搬迁革新被收回原国有土地使用权的企业，经批准可接纳协议出让方式，按土地使用尺度为其摆设同类用途用地；（十三）企业改制（破产、吞并、合并等）时，未纳入企业改制资产的生产谋划性建设用地使用权可以协议方式出让给改制文件确定的承接主体；（十四）采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，勉励接纳租赁，也可协议方式出让；（十五）本实施意见公布前已形成的历史违法用地，包罗团体建设用地上已建成项目的，经行政部门处罚后，需完善国有建设用地供应手续的，可以接纳协议方式出让；（十六）人民法院生效执法文书和协助执行通知书要求管理国有建设用地手续，涉及出让的，可以接纳协议方式出让给协助执行通知书明确的土地使用者；（十七）执法、法例、行政划定明确可以协议出让的其他情形一共分为17类土地，土地使用权转让申请管理协议出让，必须要经由相关部门的审批或者人民法院的执行通知书才可以举行，必须要切合相关的执法法例的划定。六、那里土地使用权必须通过招拍挂获得？（一）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种谋划性用地以及有竞争要求的工业用地；（二）其他土地供地计划宣布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（三）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决议书》或执法、法例、行政划定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（四）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决议书》或执法、法例、行政划定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（五）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让条约》约定或执法、法例、行政划定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（六）执法、法例、行政划定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

七、宗地的观点？土地使用权人的权属界址规模内的地块，权属界址线所关闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单元；同一个土地使用者使用不相毗连的若干地块时，则每一地块划分为一宗。

以宗地为基本单元统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层寄义，称为:区、带、片、宗，从大规模逐级体现其所在的地理位置。如:B107-24这个地号表现福田区第1带07片第24宗地。

八、什么是红线图？红线图是计划局确定的项目修建总平面图，或都会规范治理部门正式确定的项目修建的总用地面积的示意图，其中红线是用来表现修建物的界限外沿界线，即实际可使用土地的界限图。修建红线一般为修建物的占地界线，用实红线表现，二层以上有阳台用虚红线表现，表现底层不占用地。也称“修建控制线”，指都会计划治理中，控制都会门路两侧沿街修建物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街修建物或构筑物不得凌驾修建红线。

九、什么是边角地、夹心地、插花地？1边角地边角地是指在都会计划区或者乡村建设计划区内难以单独出具计划条件、被"三旧"革新规模地块与建设计划边缘或者线性工程控制用地规模边缘分开（割）、面积小于3亩的地块。2夹心地夹心地是指在都会计划区或者乡村建设计划区内难以单独出具计划条件、被"三旧"革新规模地块困绕或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。3插花地插花地是指在都会计划区或者乡村建设计划区内难以单独出具计划条件、与"三旧"革新规模地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

十、什么是容积率、修建密度、楼面地价？容积率是指一个小区的地上总修建面积与净用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决议地价成本在衡宇中占的比例，而对于住户来说，容积坦白接涉及到居住的舒适度。修建密度是指在一定规模内，修建物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指修建物的笼罩率，详细指项目用地规模内所有修建的基底总面积与计划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地规模内的空隙率和修建麋集水平。

楼面地价：是指单元修建面积平均分摊的土地价钱。一般来说，出让土地都是带容积率、修建密度等计划要求的，计划也决议了土地的价值。容积率和修建密度越高，开发商在一块地上可盖的屋子越多，楼面地价就越低，理论上，开发商在地块上开发的利润就高。

但也纷歧定，因为容积率和修建密度太高，住户的舒适度降低，将影响衡宇的租售价钱。十一、建设用地使用权转让有何要求？《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》国办发〔2019〕34号：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途切合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移挂号管理；不切合《划拨用地目录》的，在切合计划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在切合执法法例划定和出让条约约定的前提下，应充实保障生意业务自由；原出让条约对转让条件尚有约定的，从其约定。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关划定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变换为出让方式。十二、什么是土地增减挂钩？《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂治理措施》：城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂，是指“三区三州”及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩节余指标（以下简称节余指标）由国家统筹跨省域调剂使用。

其中“三区三州”（即西藏、四省藏区、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州）。“土地增减挂钩”，增是指城镇建设用地指标的增加，减是指农村建设用地指标的淘汰（主要是深度贫困地域），增减要挂钩，从以宅基地为主的乡村占地中腾出土地复垦，将这种“耕地的增加”作为指标卖给建设用地紧缺的城里，城里购置了几多指标，就可以增加使用几多耕地，将这指标一增一减举行跨区域挂钩。

十三、什么是耕地占补平衡？耕地占补平衡政策是指建设占用几多耕地，各地人民政府就应增补划入几多数量和质量相当的耕地。占用耕地的单元要卖力开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，应依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

十四、什么是全域土地综合整治？《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点事情的通知》“全域土地综合整治是以科学计划为前提，以乡镇为基本实施单元，整体开展农用地、建设用地整理和乡村生态掩护修复等，对闲置、使用低效、生态退化及情况破坏的区域实施领土空间综合治理的运动。”十五、农用地转成建设用地要经由那里法式？1预选切合计划的农用地农用地转用必须切合土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划中确定的农用地转用指标。

都会和乡村、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当切合都会计划和乡村、集镇计划。不切合划定的，不得批准农用地转为建设用地。2体例建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设，再凭据建设部门的要求，举行和体例建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查切合的，发表建设项目的《选址意见书》，用地单元应按划定缴纳选址规费。

（三）提出用地预审申请（四）管理手续、缴纳审批用度（五）提出项目用地的正式申请6各级政府审批根据《土地治理法》有关划定，建设占用土地，农用地转为建设用地的审批权限：省、自治区、直辖市人民政府批准的门路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准。在土地使用总体计划确定的都会和乡村、集镇建设用地规模规模内，为实施该计划而将农用地转为建设用地的，按土地使用年度计划分批次由原批准土地使用总体计划的机关批准。上述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。▲征收土地的审批权限：征收基本农田、基本农田以外的耕地凌驾35公顷（525亩）或其他土地凌驾70公顷（1050亩）由国务院批准（近期已试点下放权限至8省市），其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。

除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积凌驾省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需制定增补耕地方案；农村团体经济组织占用本团体农用地和单元占用国有农用地的，不需制定征地方案。

7管理征地手续由领土资源局详细卖力对该农用地的所有权人和使用权人举行征用，签订赔偿安置协议，按征地法式管理征地手续。8领取用地批准文件领土资源局凭据批准的供地方案，在征地的赔偿、安置津贴完成后，向用地单元发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单元应在划定的期限内交出土地。

9缴纳出让费，获得土地使用权土地征用后，该土地即成为国有土地，由领土资源局与土地使用者根据相关划定，签订《国有土地有偿使用条约》出让供地。用地单元按约定缴纳出让用度。十六、什么是国有储蓄土地？1土地储蓄土地储蓄，是指各级人民政府依照法定法式在批准权限规模内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，举行储存或前期开发整理，并向社会提供各种建设用地的行为。

1土地储蓄机构《土地储蓄治理措施》总体要求的第三条划定：土地储蓄机构应为县（含）以上人民政府批准建立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的领土资源主管部门、负担本行政辖区内土地储蓄事情的事业单元。领土资源主管部门对土地储蓄机构实施名录制治理。十七、什么是生地、毛地、净地、熟地？一般而言，生地、熟地重点着眼于建设；而毛地、净地更多着眼于出让。

1生地生地是指领土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。2毛地毛地是指在都会旧区规模内，尚未经由拆迁安置赔偿等土地开发历程、不具备基本建设条件的土地。3净地净地是指已经完成拆除，地面平整，而且不存在未被拆除的修建物、构筑物等其他设施的土地。

与其相对的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的修建物、构筑物等其他设施的土地。从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，园地内到达开工条件的土地；从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。4熟地熟田主要是指经由征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。

十八、什么是土地一级开发？从生地到熟地的历程就是土地一级开发的诉求。土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业，对一定区域规模内的都会国有土地（毛地）、乡村团体土地（生地）举行统一的征地、拆迁、安置、赔偿，使之成为净地，并举行适当的市政配套设施建设，使该区域规模内的土地到达“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地举行有偿出让或转让的历程。十九、土地一级开发流程有哪些？1土地一级阶段包罗“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”一般而言，规范的一级开发主要子事情阶段包罗取得授权、完建立项批准、融资、签订征地赔偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市生意业务和一级市场投入接纳。在实际操作中，这些节点在时间上存在交织性。

二十、土地一级开发有哪些模式？一级开发项目模式详细可细分为八大类：旧城革新项目、城中村革新项目、旧厂房革新项目国有土地收购储蓄项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

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